Dự báo thị trường bất động sản Tp. HCM và vùng phụ cận 2021

Thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM từ lâu đã không còn giới hạn về địa giới hành chính mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Trong 2 năm qua, thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận luôn có sự liên kết, tương hỗ chặt chẽ với nhau. Đơn cử, năm 2020 chứng kiến sự sụt giảm ở tất cả các phân khúc tại TP. HCM nhưng thị trường vẫn sôi động với “sự tiếp sức” ở các tỉnh lân cận.

Nhìn lại năm 2020, mỗi địa phương, mỗi phân khúc có những diễn biến gì đáng chú ý? Bước sang năm 2021, xu hướng nào và những yêu tố gì sẽ thúc đẩy thị trường Bất động sản Nhà ở cả vùng TP. HCM? Chịu sự tác động kép từ những suy giảm trước đó cùng ảnh hưởng của đại dịch, thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM vốn đã khó khăn, càng suy giảm mạnh cả về nguồn cung mới và sức tiêu thụ. Đồng thời, thị trường còn nảy sinh những nghịch lý về cung – cầu, mức giá, các loại hình Bất động sản,…Diễn biến cụ thể của thị trường trong năm qua ra sao?Dự báo như thế nào cho tình hình thị trường năm 2021?Thị trường Bất động sản Nhà ở vùng TP. HCM có những điều kiện gì thúc đẩy để vượt qua khó khăn, thách thức để bước vào giai đoạn phát triển mới?

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2021?

Kịch bản 1: Dịch bệnh rủi ro bùng phát trở lại ở Việt Nam và trên toàn thế giới.

Thị trường tiếp tục đà suy giảm và khó khăn của năm 2020. Sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh, thị trường có khả năng rơi vào trạng thái đóng băng. Giá bán trên thị trường giảm mạnh do làn sóng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay,… vốn đã rất khó khăn trong năm 2020.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng rơi vào suy thoái và ngủ đông do hoạt động du lịch gần như phải đóng cửa.

Kịch bản 2: Dịch bệnh được kiểm soát ở Việt Nam và trên toàn thế giới. Các hoạt động bình thường như thời điểm dịch bệnh chưa xuất hiện.

Hoạt động kinh tế chung ổn định, thị trường BĐS sẽ có những hồi phục tích cực và có thể sẽ đạt được mức năm 2019.

Cùng với đó là sự phục hồi từng bước của thị trường du lịch, đây là yếu tố giúp thúc đẩy sự hồi phục của thị trường BĐS nghỉ dưỡng vốn đã rất khó khăn.

Kịch bản 3: Dịch bệnh được kiểm soát tốt ở Việt Nam, thế giới vẫn đang nổ lực ứng phó dịch bệnh. Chúng ta tiếp tục đóng cửa với bên ngoài.

Thị trường BĐS trong nước có những bước hồi phục nhất định. Nguồn cung – tiêu thụ trong nước sẽ tăng đáng kể so với năm 2020. Xu hướng tăng kéo dài nhưng khó có sự đột biến cho đến khi các hoạt động kinh tế trên toàn thế giới diễn ra bình thường.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chuỗi ngày khó khăn của năm 2020. Việc hồi phục của thị trường du lịch tác động tích cực đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Hoạt động du lịch trong thời gian đầu mang tính chất cầm cự, trong giai đoạn chúng ta vẫn đóng cửa với thế giới, du lịch trong nước chủ yếu là khách nội địa.

Dự báo thị trường bất động sản Tp.HCM và vùng phụ cận năm 2021

Phân khúc đất nền

Nguồn cung mới tăng so với năm 2020 và tập trung chủ yếu ở những thị trường các tỉnh giáp ranh TP. HCM.
Sức cầu có thể hồi phục và tăng so với năm 2020.
Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm từ năm 2020 trong giai đoạn đầu năm 2021.
Tại TP. HCM:
- Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán.
- Các dự án tập trung chủ yếu ở những khu vực vùng ven.
Đất nền tiếp tục là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu.

Phân khúc căn hộ

Nguồn cung mới tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Tại TP. HCM nguồn cung mới có thể đạt được mốc năm 2019 với khoảng 25,000 căn.
Sức cầu thị trường tăng so với năm 2020, tuy nhiên rất khó đạt được mốc năm 2019.
Sức cầu thị trường Bình Dương có thể sẽ giảm so với 2020 do:
- Sự hồi phục nguồn cung ở TP. HCM.
- Mặt bằng giá bán BĐS tại Bình Dương tăng khá cao.
Đối với thị trường TP. HCM:
- Khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới.
- Căn hộ hạng sang tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới.
Giao dịch thứ cấp không quá sôi động, mặt bằng giá bán thứ cấp có thể tiếp tục xu hướng giảm từ năm 2020.

Nhà phố/ biệt thự

Thị trường có những sự hồi phục tích cực, nguồn cung mới tăng ở hầu hết địa phương.
Sức cầu chung toàn thị trường tăng nhẹ so với năm 2020.
Đối với tỉnh giáp ranh, sự quan tâm của khách hàng tập trung ở những dự án lớn, CĐT uy tín.
Đối với TP. HCM:
- Khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới toàn thị trường.
- Những dự án có giá trị dao động trong vùng giá 10 tỷ Đồng/căn sẽ được thị trường ưu tiên lựa chọn.

BĐS nghĩ dưỡng

Nguồn cung mới Condotel có thể sẽ tăng so với năm 2020.
Nguồn cung mới biệt thự biển có thể tăng nhẹ so với năm 2020.
Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp.
Giao dịch tập trung ở những dự án mới mở bán và được phát triển bởi những CĐT lớn, uy tín.
Loại hình nhà phố/shophouse trong những khu nghỉ dưỡng tích hợp tiếp tục là điểm sáng của thị trường.
Xu hướng dịch chuyển lựa chọn chương trình ủy thác cho thuê theo dạng chia sẻ lợi nhuận tiếp tục ĐƯỢC nhiều CĐT áp dụng.
Khách hàng kỳ vọng và gửi niềm tin vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế 5 sao hơn là những chương trình cam kết lợi nhuận.

Những yếu tố tác động đến sức mua bất động sản trong năm 2021

Tâm lý thận trọng đối với BĐS trong bối cảnh thị trường có nhiều suy giảm, đặc biệt là thị trường thứ cấp hiện nay thiếu tích cực.

Năng lực tài chính của người mua.

Mức tăng giá quá cao không giới hạn, không ngừng nghỉ trong 2020 làm người mua chùn bước.

Thị trường đang biến mất loại hình căn hộ trung bình (có giá dưới 25 triệu/m²chưa VAT), kể cả loại hình căn hộ nhỏ phổ biến (50 m²khoảng 1.5 tỷ).

Thị trường mất cân đối khi chỉ tập trung cho Khu Đông mà bỏ ngỏ các khu khác hoặc sự phát triển không đồng đếu.

Vấn đề pháp lý nhiều dự án vẫn chưa rõ ràng vì nhiều lý do chủ quan khách quan từ CĐT, Cơ quan chức năng, quy trình thủ tục …

Giới Thiệu Chung