Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản HCM và vùng lân cận 2020

Covid 19 bùng phát mạnh tại tất cả các quốc gia trên thế giới, khiến cho 2020 là một năm đầy khó khăn cho nền kinh tế trên toàn thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Thị trường bất động sản tại Tp.HCM và vùng giáp ranh có những ảnh hưởng, chuyển biến như thế nào trước tình hình này, mời các bạn cùng tìm hiểu thông qua bài viết "Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản HCM và vùng lân cận 2020"

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI 2020

1.  Thông tin chung về kinh tế 2020

GDP

GDP cả nước năm 2020 tăng 2.91%, đây  là mức tăng thấp nhất trong 10 năm qua. Tuy nhiên trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến  phức tạp, thì đây là thành công lớn đối với Việt  Nam.

GDP TP. HCM năm 2020 tăng 1.39%, thấp hơn  mức trung bình của cả nước và là mức thấp  nhất trong 10 năm qua.

CPI

CPI bình quân cả nước năm 2020 tăng 3.23% so  với bình quân năm 2019.

CPI bình quân TP. HCM năm 2020 tăng 2.78% so  với bình quân năm 2019.

FDI

FDI cả nước năm 2020 đạt 28.53 tỷ USD, bằng  75% so với năm 2019.

FDI TP. HCM năm 2020 đạt gần 4.4 tỷ USD,  bằng 53% so với năm 2019.

FDI đã giải ngân năm 2020 đạt 19.98 tỷ USD,  bằng 98% so với năm 2019.

Chỉ số VN-Index

Có nhiều biến động  mạnh trong năm do ảnh hưởng của dịch bệnh  Covid-19. Kết thúc năm 2020, chỉ số VN-Index  được ghi nhận ở mức 1,103.87 điểm, đây cũng  là mức đạt đỉnh cao nhất trong năm, tăng 137.20  điểm, tương ứng 14% so với ngày giao dịch đầu  tiên của năm 2020.

Giá vàng

Giá vàng năm 2020 duy trì xu  hướng tăng từ đầu năm kéo dài đến đầu  Tháng 8, xác lập đỉnh ngày 07/8/2020, giao  dịch mua vào – bán ra được ghi nhận ở mức:

60.75 – 62.42 triệu Đồng/lượng. Giá vàng  mua vào – bán ra ngày cuối cùng của năm  2020 được ghi nhận ở mức: 55.55 – 56.12  triệu Đồng/lượng (Nguồn: tổng hợp SJC)

Tỷ giá VND/USD

Trong năm 2020 có  nhiều biến động trong giai đoạn từ đầu năm  kéo dài đến giữa Tháng 7. Đạt đỉnh cao nhất  vào ngày 23/3 với mức giao dịch 1USD =  23,760 Đồng.  Kết thúc năm  2020,  1USD = 23,215 Đồng, giảm 15 Đồng (tương ứng  0.94%) so với ngày đầu năm 2020. (Nguồn: tổng hợp ngân hàng nhà nước)

2. Chính sách - pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản

Thông tư  21/2019/TT-BXD

Ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-  BXD, về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Nhà chung cư. Thông tư có hiệu  lực từ ngày 01/7/2020. Theo đó, căn hộ chung cư phải có diện tích tối  thiểu 25m2 có ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh. Nhà ở thương mại đảm bảo tỷ lệ căn hộ diện tích 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Nghị định  25/2020/NĐ-CP

Ngày 28/02/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP về Quy định việc thi hành Luật Đấu thầu “Lựa chọn Nhà đầu tư” có hiệu  lực từ ngày 20/4/2020 và thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày  17/3/2015.

Nghị định  91/2020/NĐ-CP

Ngày 14/8/2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2020/NĐ-  CP: Về việc chống tin nhắn rác, thư điện tử rác, cuộc gọi rác. Quy  định về quyền, nghĩa vụ và xử lý vi phạm hành chính của cơ quan,  tổ chức, cá nhân về quảng cáo bằng tin nhắn, thư điện tử và gọi  điện thoại quảng cáo.  Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/10/2020.

Nghị định  148/2020/NĐ-CP

Ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP  về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.  Cụ thể, quy định căn cứ để Cảng vụ hàng không giao đất, cho thuê đất,  phân loại hình thức giao đất, cho thuê đất,… có hiệu lực kể từ ngày  08/02/2021.

Luật đầu tư 2020

Ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Đầu tư năm 2020 thay thế Luật Đầu tư 2014, quy định về việc bổ sung  nhiều ngành, nghề ưu đãi đầu tư; chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư đặc biệt; ban hành danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối  với nhà đầu tư nước ngoài,… có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.

Luật xây dựng sửa  đổi 2020

Ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật  Xây dựng sửa đổi năm 2020, quy định về loại công trình được miễn giấy  phép xây dựng, thời gian cấp giấy phép xây dựng, sửa quy định về quản  lý chi phí đầu tư xây dựng,… có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.

3. Hạ tầng - giao thông ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2020

Khai trương bến xe miền đông mới

Ngày 10/10/2020, Tổng công ty Cơ khí giao thông vận  tải Sài Gòn – TNHH MTV kết hợp với Sở GT-VT TP. HCM  tổ chức lễ khai trương bến xe miền Đông mới (Quận 9 –  TP. HCM). Dự án có diện tích 16ha, tổng vốn đầu tư hơn  4,000 tỷ Đồng.

Nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ

Ngày 22/4/2020, BQL đầu tư xây dựng công trình Giao  Thông TP. HCM phát lệnh khởi công xây dựng 2 hầm  chui nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu  Thọ, Quận 7. Mỗi hầm có tổng chiều dài 456m, 3 làn xe,  phần hầm kín dài 98m. Tổng mức đầu tư giai đoạn 1 là  830 tỷ Đồng, dự kiến hoàn thành Tháng 6/2022.

Khởi công cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết

Ngày 30/9/2020, Bộ GT-VT đã tổ chức lễ khởi công dự  án thành phần cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây. Dự án nằm  trên trục cao tốc Bắc Nam, có chiều dài 99km, 6 làn xe.  Giai đoạn phân kỳ quy mô 4 làn xe hoàn chỉnh bề rộng.  Tổng mức đầu tư điều chỉnh là 12,577 tỷ Đồng.

Khởi công cao tốc Vĩnh Hảo - Phan Thiết

Ngày 30/9/2020, Bộ GT-VT đã tổ chức lễ khởi công dự  án thành phần cao tốc Vĩnh Hảo - Phan Thiết. Dự án nằm  trên trục cao tốc Bắc Nam. Dự án có chiều dài 100.8km,  6 làn xe, tổng vốn đầu tư khoảng 11,000 tỷ Đồng. Dự  kiến cuối năm 2022 sẽ đưa vào khai thác.

04 dự án hạ tầng giao thông lớn trễ hẹn trong năm 2020

Theo kế hoạch trong năm 2020, 4 dự án hạ tầng giao  thông trọng điểm của TP. HCM gồm: Cầu Thủ Thiêm 2, Đường Nguyễn Hữu Cảnh, 4 tuyến đường trong khu  đô thị Thủ Thiêm và nút giao thông vòng xoay Mỹ Thủy sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, cả 4 dự án có tổng vốn đầu  tư gần 18,000 tỷ Đồng bị “lùi thời hạn hoàn thành” do  vướng giải phóng mặt bằng.

4. Các sự kiện M&A điển hình

KKR và nhóm đầu tư rót 650 triệu USD vào Vinhomes

Ngày 16/6/2020, nhóm nhà đầu tư KKR đã đầu tư 15.1  nghìn tỷ Đồng (650 triệu USD), tương ứng 6% cổ phần  Vinhomes.

Him Lam mua 21.5% cổ phần tại Dic Corp

Ngày 02/12/2020, Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc  Him Lam chính thức thông báo đã mua vào hơn 67 triệu  cổ phiếu (hơn 1,600 tỷ Đồng) tương đương 21.5% vốn  tại Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng  (DIC Corp) và trở thành cổ đông lớn của DIC Corp.

Covestcons mua 8.13% cổ phần tại tổng  công ty IDICO

Ngày 15/12/2020, Công ty TNHH Covestcons (thuộc  Coteccons) chính thức thông báo về việc đã mua mới  hơn 24.4 triệu cổ phiếu Tổng Công ty IDICO và chính  thức trở thành cổ đông lớn sở hữu 8.13% vốn tại IDICO  hơn 2,300 tỷ Đồng.

LDG GROUP nhận chuyển nhượng dự án của  Quốc Cường Gia Lai tại Thủ Đức

Ngày 22/6/2020, CĐT LDG Group công bố nhận chuyển  nhượng dự án khu căn hộ Sông Đà Riverside từ Công ty  Quốc Cường Gia Lai. Theo đó, LDG mua lại 99.9% cổ  phần Công ty CP Bất động sản Hiệp Phúc với giá trị 626  tỷ Đồng.

Keppel Land chuyển nhượng cổ phần tại KĐT  WATERFRONT CITY

Ngày 30/11/2020, Keppel Land thông qua công ty con là  Portsville đã chuyển nhượng cho Nam Long Group 30%  cổ phần trong dự án Đồng Nai Waterfront City với giá trị  1,951 tỷ Đồng (tương đương 86.5 triệu USD), mang lại  lợi nhuận khoảng 39.2 triệu USD.

DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2020

1. Phân khúc đất nền

Năm 2020, khu vực TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận khoảng 84 dự án mở bán (41 dự án mới và 43 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó) với khoảng 13,179 nền. Lượng tiêu  thụ đạt khoảng 8,519 nền, chiếm xấp xỉ 65% tổng nguồn cung dự án mở bán mới trong năm.

Nhận xét:

• Thị trường đất nền tỉnh giáp ranh tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực về nguồn cung khi quỹ đất  sạch tại TP. HCM ngày càng khan hiếm. Bình Dương dẫn đầu nguồn cung, chiếm khoảng 43%  nguồn cung mới toàn thị trường.
• Sức cầu chung toàn thị trường giảm so với năm 2019. Thị trường Đồng Nai có dấu hiệu hồi phục  bởi những thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông lớn sắp triển khai.
• Nhưng dự án nằm liền kề các KCN, có diện tích nền nhỏ, hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi tạo  ra lực hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư có dòng vốn tốt.

Thị trường đất nền TP. HCM

Theo số liệu thống kê, năm 2020 có 7 dự án mở bán (bao gồm bao gồm 4 dự án mới và 3 dự án  thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 564 nền, bằng 33% so với  năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 59% (khoảng 334 nền), bằng 21% so với năm 2019.

Nhận xét:

• Nguồn cung mới khan hiếm, sức cầu chung thị trường giảm so với năm trước.
• Các dự án chủ yếu tập trung ở những quận/huyện vùng ven như: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn,…
• Giao dịch thứ cấp giảm mạnh, mặt bằng giá giảm trung bình 5% - 7% so với năm 2019. Nhiều  dự án chưa hoàn thiện pháp lý mức giảm lên đến 10% -15%, tuy nhiên thanh khoản khá thấp ở  những dự án này.

2. Phân khúc căn hộ

Năm 2020, khu vực TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận khoảng 88 dự án mở bán (32 dự án  mới và 56 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó) với khoảng 30,042 căn. Lượng tiêu  thụ đạt khoảng 26,313 căn, chiếm xấp xỉ 87.6% tổng nguồn cung dự án mở bán mới trong năm.

Thị trường Tp. HCM

Theo số liệu thống kê, năm 2020 có khoảng 56 dự án mở bán (16 dự án mới và 40 giai đoạn tiếp  theo của các dự án đã mở bán trước đó) cung cấp cho thị trường khoảng 17,579 căn, bằng 71.7%  số lượng mở bán cùng kỳ năm trước (khoảng 24,514 căn). Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt  86.6% với khoảng 15,229 căn, bằng 66.2% so với năm 2019 (khoảng 22,997 căn).

Nhận xét: 

• Nguồn cung căn hộ mới tập trung hầu hết ở TP. HCM và Bình Dương. Xu hướng giảm vẫn chiếm  lĩnh thị trường ở hầu hết các địa phương, ngoại trừ Bình Dương với mức tăng khoảng 6% so với  năm 2019.
• Năm 2020, Bình Dương nổi lên là tâm điểm của thị trường, với hàng loạt các dự án mới mở bán  Thị trường TP. HCM
• Trong năm 2020, nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tại TP. HCM tiếp tục xu hướng giảm từ  năm 2019.
• Căn hộ hạng A vươn lên dẫn đầu thị trường chiếm 69% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ toàn  thị trường. Căn hộ hạng C gần như không còn nguồn cung mới trên thị trường.
• Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong năm 2020, với tỷ lệ tương  ứng lần lượt chiếm 66% và 67% tại TP. HCM.
• Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, nhiều dự án mức tăng 5% - 10%, cục bộ có thể tăng 15% - 20%  so với đợt mở bán trước đó.
• Thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút, giá thứ cấp giảm cục bộ ở một số dự án dao động 3% – 5%. Những dự án chưa hoàn thiện pháp lý mức giảm 10% - 15%. Tuy nhiên, thanh khoản ở  những dự án này khá thấp.
• Do dịch Covid-19 tác động đến sức cầu, nhiều CĐT và đơn vị môi giới đã linh hoạt áp dụng công  nghệ với các hình thức mở bán ráp căn online, tổ chức mini-event hàng tuần tại sàn. Bên cạnh  đó CĐT cũng ban hành nhiều chính sách ưu đãi kích cầu, lịch thanh toán giãn cách nhằm hỗ trợ  khách hàng (thanh toán 20% - 30% cho đến khi nhận nhà, ân hạn gốc, lãi vay 2 – 3 năm, ...).

3. Phân khúc nhà phố/biệt thự

Năm 2020, phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có 45  dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 7,339 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 72%, tương đương khoảng  5,259 căn.

Nhận xét: 

• Nguồn cung mới tăng trong 2020 tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP. HCM. Trong đó, Đồng Nai nổi  lên dẫn đầu nguồn cung chiếm khoảng 38% nguồn cung mới toàn thị trương. Khu vực này trong năm  2020 nổi lên với nhiều dự án có quy mô lớn với quy mô lên đến vài trăm hecta.
• Năm 2020, chứng kiến sự xuất hiện những khu đô thị lớn có quy mô hàng trăm hecta, được phát triển  bài bản, đầy đủ tiện ích. Điểm chung, những KĐT được phát triển ở các quận vùng ven thuộc TP. HCM  hoặc nằm huyện giáp ranh TP. HCM nơi có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi.

Thị trường TP. HCM

Theo số liệu thống kê, năm 2020 có 18 dự án mở bán (bao gồm bao gồm 12 dự án mới và 6 dự án  cũ thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 2,504 căn, tăng 59% so  với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1,891 căn), tăng 75% so với năm 2019.

Nhận xét: 

• Nguồn cung và lượng tiêu thụ tại TP. HCM tăng so với năm trước, tuy nhiên chỉ tập trung chủ yếu ở dự  án ở Quận 9, những dự án khác nguồn cung không đáng kể.
• Khu Đông với thông tin thành lập TP. Thủ Đức đã trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của thị  trường trong năm khi lần lượt chiếm 55% nguồn cung và 60% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.
• Ngoại trừ khu Đông, mặt bằng giá sơ cấp hầu như không có nhiều thay đổi.
• Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, giao dịch thứ cấp giảm nhẹ so với năm trước. Các giao dịch  chủ yếu tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, giao thông kết nối trung tâm thuận lợi có giá bán  trên dưới 10 tỷ Đồng/căn.

4.  Bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự biển

Năm 2020, toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển mở bán đến từ 10 dự án (bao gồm 8 dự án  mới và 2 dự án cũ thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), bằng 21% so với năm trước (2,606  căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% (tương đương 239 căn), bằng 12% so với năm 2019.

Nhận xét: 

• Nguồn cung – lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh, đây là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.
• Giao dịch tập trung ở những dự án mới được phát triển bởi những CĐT uy tín đã phát triển đầy đủ  hệ sinh thái và những dự án được vận hành bởi những thương hiệu quốc tế lớn.
• Phân khúc nhà phố/shophouse biển trong khu phức hợp dần hồi phục và tiếp tục thu hút sự quan  tâm của khách hàng.
• Nhìn chung, trên thị trường hiện nay đa số là những dự án cũ, mở bán từ trước, thực trạng của  những dự án này là sản phẩm còn lại ít, đa số là những căn có giá trị lớn hoặc dự án tạm dừng kinh  doanh, khóa giỏ hàng, CĐT không tổ chức truyền thông bán hàng, do đó hầu hết đều có tình hình  bán hàng khá chậm.

5. Bất động sản nghỉ dưỡng - CONDOTEL

Trong năm 2020, có 3 dự án mới mở bán (bao gồm 2 dự án mới và 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp  theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 525 căn, bằng 5% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu  thụ đạt 65% (tương đương 342 căn), bằng 4% so với năm 2019.

Nhận xét: 

• Nguồn cung giảm mạnh, đây là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.
• Sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp, thị trường gần như rơi vào trạng thái ngủ đông  trong năm vừa qua.
• Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán trong năm. Điểm chung những dự án này  là pháp lý dự án và tiến độ xây dựng đầy đủ và minh bạch, CĐT lớn,...
• Những khu vực thường xuyên dẫn đầu và phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Khánh  Hòa, Đà Nẵng,… từ đầu năm đến nay không ghi nhận dự án mới mở bán, lượng tiêu thụ khá thấp  và hầu như không phát sinh giao dịch.

 Trên đây là nội dung tóm tắt  của  "Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản HCM và vùng lân cận 2020" mời quý độc giả cùng tham khảo thêm bài viết " Lực đẩy cho thị trường bất động sản 2021" tại đây.